Grundsteuer

Grundsteuerreform 2022
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Abgabefrist ist am 31.10.2022

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Mit Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 wurden verschiedene Vorschriften des Bewertungsgesetzes für verfassungswidrig erklärt und eine Frist zur Neuregelung bis zum 31.12.2019 gesetzt. Das ist nachvollziehbar und verständlich, da die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer derzeit der Einheitswert ist. In den alten Bundesländern richten sich diese nach den Wertverhältnissen zum 01. Januar 1964, in den neuen Ländern nach den Wertverhältnissen zum 01. Januar 1935. Dies verstieß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 des Grundgesetzes.

Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.11.2019 wurde das Grundsteuergesetz gemäß den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt und die Frist knapp eingehalten. Zur Umsetzung war ein weiteres Gesetzesvorhaben notwendig, das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz, das am 31.03.2021 von der Bundesregierung verabschiedet wurde. Jetzt sind insgesamt etwa 36 Millionen Grundstücke in kurzer Zeit neu zu bewerten. Und man spricht nicht mehr von Einheitswerten, sondern von Grundsteuerwerten.

Hilfreiche Videotipps zur Grundsteuerreform:

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Grundsteuerreform 2022 – das müssen Sie beachten

Sie waren am 01.01.2022 Eigentümer eines oder mehrerer Grundstücke?
Dann müssen Sie eine Grundsteuererklärung abgeben. Dies können Sie selbst tun oder einen steuerlichen Berater beauftragen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, die von den Gemeinden vereinnahmt wird und die auf bebaute, bebaubare und unbebaute Grundstücke erhoben wird. Sie ist neben Abfallgebühren, Abwasser und Straßenreinigung Teil der Grundbesitzabgaben, die jährlich mit Grundbesitzabgabenbescheid erteilt werden.

Betrifft Grundsteuer Mieter und Eigentümer?

Grundsätzlich betrifft die Grundsteuer nur Eigentümer von Grundstücken. Allerdings darf der Vermieter mit einer Nebenkostenabrechnung bestimmte Kosten auf den Mieter umlegen, u.a. die Grundsteuer.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Das Bundesmodell sieht vor:

Unbebaute Grundstücke

Wohngrundstücke

Nichtwohngrundstücke

Die Grundsteuerreform

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wurde der Gesetzgeber aufgefordert, die Grundsteuern neu zu regeln. Zum 1. Januar 2025 treten die neuen Regelungen, die auf Grundlage des 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz sowie des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes geschaffen wurden, in Kraft. Die Berechnungsformel des Bundesmodells gestaltet sich wie folgt:

Grundbesitzwert

Die Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche sowie das Alter und die Art des Gebäudes sind für die Ermittlung des Grundbesitzwertes maßgeblich. Die Wertbemessung der Mieten wird durch das Niveau der jeweiligen Gemeinden bestimmt.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahlen werden durch die Finanzämter festgesetzt. Im Zuge der Reform wird diese von 3,5% auf 0,031% reduziert.

Hebesatz

Die Festlegung der Hebesätze erfolgt durch die Kommunen. Diese werden so gestaltet, dass die Grundsteuer nicht höher ausfällt als vor der Reform. Bei unbebauten Grundstücken ist dagegen eine starke Erhöhung des Hebesatzes zu erwarten. Hiermit soll die Grundstücksspekulation erschwert und der Wohnungsbau gefördert werden.

vetax®. Immer Ihr richtiger Ansprechpartner.

Sie haben Fragen oder sind auf der Suche nach dem richtigen Ansprechpartner? Gerne stehen wir Ihnen rund um die Grundsteuerreform zur Seite.

Die Hauptfeststellung 01.01.2022

Die Grundsteuer wird erstmals auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 gestellt. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt ist in 7 Jahren der 01.01.2029. Zuständig für die erste Hauptfeststellungserklärung ist derjenige, der am 01.01.2022 Eigentümer des Grundstücks war.

Was Sie jetzt tun müssen?

Ab wann gilt die neue Grundsteuerberechnung?

Ab 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Regeln erhoben. Die Bewertung ist deutlich pauschalierender, aber die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Neu ist aber, dass die Grundstücke nun nach einem wertabhängigen Modell bewertet werden sollen (Bundesmodell). Nach der ebenfalls beschlossenen Grundgesetzänderung können die Bundesländer vom wertabhängigen Bundesmodell abweichen. Bisher haben sieben Bundesländer von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht.

Was geschieht bei Verkäufen oder sonstigen Veränderungen?

Wechselt ein Grundstück den Eigentümer, erfolgt eine Zurechnungsfortschreibung. Ändert sich der Wert eines Grundstücks um 15.100 EURO nach oben oder unten, erfolgt eine Wertfortschreibung. Ändert sich die Art eines Grundstücks z.B. von unbebaut zu bebaut, so erfolgt eine Artfortschreibung.

Wie werden die Werte berechnet?

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und sonstiges Wohneigentum wird das Ertragswertverfahren angewendet, für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke das Sachwertverfahren. Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert die Kenngröße. Die Berechnung selbst erfolgt in einem dreistufigen Verfahren: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und mit einem Hebesatz der Kommune.

Was passiert nach Abgabe der Erklärung?

Das Finanzamt berechnet den Grundsteuerwert und erlässt dazu einen Grundsteuerwertbescheid. Unter Anwendung von Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag wird dann der Grundsteuermessbescheid erlassen. Dieser Bescheid ist für die Stadt bzw. Gemeinde der Grundlagenbescheid zur Festsetzung der Grundsteuer. Dieser Grundsteuerbescheid ergeht dann in aller Regel an den Eigentümer.

Bundesmodell

Die Bundesländer können dem Bundesmodell folgen oder einen eigenen Weg der Berechnung wählen (sog. Öffnungsklausel). 

Baden-Württemberg

  • Flächenmodell
  • Bodenwertsteuer

Bayern

  • Äquivalenzmodell
  • Wertunabhängig

Hamburg

  • Flächen-Lage-Modell

Niedersachsen

  • Flächen-Lage-Modell

Saarland

  • Modifizierte Messzahlen

Sachsen

  • Modifizierte Messzahlen

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FAQ – Häufige Fragen zur Grundsteuerreform 2022

Wer ist von der Grundsteuerreform 2022 betroffen?

Betroffen ist jeder, der am 01.01.2022 Eigentümer eins Grundstücks war.

Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter?

Grundsätzlich betrifft die Grundsteuer nur Eigentümer von Grundstücken. Allerdings darf der Vermieter mit einer Nebenkostenabrechnung bestimmte Kosten auf den Mieter umlegen, u.a. die Grundsteuer.

Erhöht sich durch die Grundsteuerreform die Grundsteuer?

Diese Frage ist schwer zu beantworten. Es kommt darauf an, welche Bundesländer von der Öffnungsklausel Gebrauch machen.

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